Een brutorendement van vijf procent klinkt overal hetzelfde. Wat eronder zit, verschilt per gemeente met factoren die zelden in de advertentie staan: leegstand, onderhoudslast, gemeentelijke heffingen en de snelheid waarmee een eenheid opnieuw verhuurd raakt.
De vier posten die tellen
Wij rekenen elk gebouw door op leegstand, onderhoud, beheer en belastingen. Samen nemen die posten doorgaans een kwart tot een derde van de bruto-opbrengst.
Wat overblijft, is het cijfer waarop u een beslissing kan bouwen. Alles daarboven is een verkoopargument.
Kernen met blijvende vraag
Steden met een universiteit, een ziekenhuis of een sterke werkgeversbasis houden hun huurdersbestand ook wanneer de markt keert. Dat is geen garantie op groei, wel op bezetting.
In kleinere kernen zonder die basis ziet u hetzelfde brutorendement, maar met langere leegstand tussen twee huurders. Precies daar verdwijnt het verschil.
Het gebouw bepaalt de rest
Een gebouw dat de eerste tien jaar geen grote werken vraagt, rendeert beter dan een goedkoper pand met een dak dat zijn einde nadert.
Wij toetsen daarom altijd eerst de bouwkundige staat en pas daarna de prijs. In die volgorde.